【为什么澳洲经济这么强?】
自从 1991 年受到美国储贷危机的影响后，澳洲经济已经连续 26 年没有经历过衰退(图二)，是什么原因让澳洲儘管在经历那么多次的金融危机之后还能有所增长呢?而澳洲房地产对于澳洲经济的影响又是什么?以下 M 平方将带大家深入了解。
看更多：澳洲 GDP
直接给大家答案!M 平方探究澳洲可以维持这么久不衰退的原因主要有两个：
一、人口的快速增长
受惠于良好的社会居住环境，每年的移民人数稳定增速是澳洲人口快速增长的主要原因。过去 10 年，相较于大部分的已开发国家人口平均增速不到 1%，澳洲的人口增长率则高达 1.5%(图三)，这样的增速速度为澳洲带来了庞大的住宅需求和消费动能，带动整体经济保持稳定增长。目前营建房地产占澳洲 GDP 8.8%，而消费则占 55%，两者都对澳洲长线以来的经济影响非常大。或许你不知道，5 年前澳洲的人口与台湾都是大约 2300 万人，然在 2013 年，澳洲人口已正式超越台湾，且到 2016 年，澳洲人口已正式超越 2400 万人!
澳洲之所以能有如此高的移民人数，主要是靠着政府的政策鼓励。其实一开始于二十世纪初期，政府并非全方面的开放移民移入，而是颁布了白澳政策，限制非白种人移入澳洲。直到 70 年代，随着改革呼声地响起以及越来越多亚洲学生至澳洲留学，白澳政策才于 1972 年正式宣布废除，这时候的澳洲才正式鼓励难民、家庭聚首的移入。到了 1980 年代，为了产业经济的发展，澳洲政府更是启动技术劳工的移民计画，只要你有某方面的专长或者商业经营，申请合格通过后，便拥有澳洲永久的居住权，而技术移民之后则成为了澳洲总移民人数的主要来源。
在这样的人口流入下，根据 OECD 关于各国人口预测(图四)的资料也可以发现，除了可预期澳洲于未来的人口数仍会是呈现正增速之外，相较于美国、日本、加拿大等等先进国家，澳洲的老年人口(65 岁以上比例)>幼年人口(15 岁以下比例)比例是先进国家中最晚出现交叉的，时序约落在 2029 年!相较于日本早在 1997 年老年人口便超过幼年，德国 1998 年、英国 2016 年、美国 2024 年，澳洲显然人口社会结构是最为健康且年轻化，而这正是一个依靠消费支撑经济增速国家所需要的，也是其经济可以这么强劲的原因。
二、 丰富的矿产资源
除了人口不断增速外，自十九世纪以来澳洲已经经历了五次的矿业繁荣(表一)，每一次的矿业繁荣，都让澳洲开发出许多的矿物资源以及精进其在开采上的技术发展，因此在技术以及资源丰富的情况之下，澳洲矿产的生产成本非常低，使其在日后即使面临 2008 年原物料价格大幅滑落，仍能以低成本的优势获利。以澳洲出口商品中最大的铁矿砂为例，全球四大铁矿砂巨头中的 2-3 名皆是澳洲的大型矿业公司，根据他们所公布的报告中，M 平方帮大家整理出这些公司的平均铁矿砂生产成本(图五)，都不到 40 美元/吨，也就说，只要铁矿砂价格不跌破 40 美元，这些公司大致上都能获利。
上述两点，使澳洲具有成熟国家以消费为导向的特性，同时也拥有新兴国家的原物料生产的爆发性，帮助其度过了一次又一次的经济危机。2008 年金融海啸席捲全球，多数国家面临经济衰退，然而澳洲还是能靠着低成本的原物料生产，维持 2.69%的增速。而于 2014 年，随着原物料崩跌，多数靠着原物料出口的国家皆出现受创，但是澳洲却仍能靠着稳定的内需度过危机。
紧接着带大家了解到澳洲房地产于过去三十年的变化，以及其对于澳洲经济的影响:
【澳洲房地产上涨背后的原因】
近 30 年来澳洲的房地产几乎都是呈现年年上涨的趋势，仅 2009 年次贷风暴以及 2012 年的欧债风暴出现了些许趋缓。然而，澳洲房价的持续上扬导致许多澳洲年轻人抱怨买不起澳洲房地产。有人开始因而质疑澳洲的房地产市场是否出现泡沫现象。M 平方探究过去澳洲房地产会大幅上涨的原因为：
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通胀于过去大幅飙升，导致房地产价格于过去 30 年每年平均增速率为 7.25%。
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80 年代的金融解禁，使得原本无法借到房贷的人可以借钱买房。
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90 年代后资金成本低廉，加上政府开放政策影响，海外投资者也看准澳洲移民留学潮和低资金成本优势不断涌入澳洲房地产。
在上述因素中，最让我们担忧的是关键的第三点。过去几年海外投资澳洲房地产的金额不断飙升(图七)，金额自 2014 年的 600 亿澳币增速至 2016 年的 1140 亿，短短 2 年增速了 90%!如此惊人的海外企金汇入也使得澳洲楼市呈现大涨。尤其是来自中国的投资客，投资金额以倍数增加，中国投资澳洲已从 2013 年开始超越原先排名第一的美国，成为澳洲海外房地产投资的第一名。然而在人民的压力下，澳洲政府也于近几年对海外投资客施以许多规定或通过法案予以课税(表二)，像是对投资客利用房地产买卖所赚取的资本利得课税，期许这将能有效抑制房地产炒作。
澳洲房地产真的出现泡沫了吗?
根据澳洲央行于 2015 年有关房价的报告中指出，澳洲房价会上涨的原因为人口增长所带动的需求，因此 M 平方根据澳洲基础建设局预估的未来澳洲人口数增长去做计算发现，2014 年以前澳洲的房地产其实并没有出现泡沫现象，主要原因是人口增长所带来的需求超过澳洲住房的供给。然而，自 2014 年之后，这个情况出现了反转，澳洲的营建完工数超过了人口增长的需求。而观察未来的情况也是如此，澳洲几大城市几乎都出现营建许可件数超过平均需求量的情况(表三)。另外，澳洲家庭的负债收入比也持续创高(图八)，目前处于历史高檔的位置，也对楼市带来压力，因此我们对于澳洲房价未来是处于较保守看待。
*房地产需求量预估方式为根据澳洲每年人口增长人数除上平均每户家庭人口数
看更多：澳洲-营建许可
房地产市场又是如何影响澳洲经济?
不论是营建活动繁荣所带动的投资增加，或者所创造出整个产业的生态体系以及就业人口，都为澳洲贡献不小的 GDP 增速率，澳洲营建房地产相关产业占澳洲 GDP 8.8%。另外，澳洲房地产价格的不断飙升，正是澳洲家庭负债不断攀高的主因，随着价格愈高，民众贷款压力则愈大，而负债、租金的大幅扬昇，也使得经济体系的风险升高，并且压缩到民众日常生活的可支配所得，导致近几年消费较过往以来疲弱，零售销售增长力道来到 2013 年以来的低檔。因此房地产的蓬勃发展，一方面带动过去十几年澳洲的经济发展，但是另一方面却也造成现今的许多问题。
在看完了人口及矿业资源帮助澳洲撑过多次金融危机，以及澳洲房地产供需状况后，如果希望投资澳洲股市或是澳币需要观察什么?在下两篇文章，【投资指标 GPS】想要投资澳洲股市，先搞懂澳洲经济现况!及【投资指标 GPS】投资机会出现? M 平方掌握影响「澳币」的关键中，M 平方将为读者介绍澳洲股汇市和最新动态以及澳洲央行政策分析。
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