我们想让你知道的是:
什么是房地产 REITs ?在美国房地产多头循环高机率延续的环境下,各类型 REITs 有什么投资机会?M 平方规划主题式系列文章,让你完整看懂美国房地产与投资机会,本篇为第二集 ( 上一集 请点这 ) ,带你了解疫情后的房地产趋势!


美国房地产系列 上篇文章 中,我们介绍用户影响美国房市基本面最重要的四个面向,分别是 人口房市供需利率环境家计财产,并在最后的结论认为以上四个面向有望持续支撑美国房市的多头循环。

接下来,我们会延续上篇结论的基础,继续讨论美国房市相关的投资商品。我们会探讨在美国房市多头的前提下,是否有什么不错的投资机会?此外,我们也会介绍三项另类高频数据,更即时的追踪美国房市状况。


一、更即时的房市指标:Zillow 另类数据


在我们介绍美国房地产投资标的之前,先让 M 平方分享美国房市的另类数据,这个数据是由北美最大的看屋资讯平台 - Zillow 提供。Zillow 是提供网路上媒合的租屋 / 购屋的房屋资讯平台,累积超过上亿件的房屋资讯( 全美约 1.3 亿个家计单位 ),因此平台提供的数据样本足够充分。

另类数据一:Zillow 房价( 独栋房屋 & 公寓式住宅

Zillow 房价指数 是 Zillow 统计和预测全美各地区的房价变化,分为独栋房屋及公寓式住宅,该数据除了纳入近期成交的房屋价格外( 约占整体房屋市场 2 % ),还另外考虑地点、个别房屋特征、税务等相关因子,最后通过 AI 演算模型估算而来。相较于 S&P 全国房价指数 除了考虑更广泛影响房市的因子外,Zillow 房价指数更早公布,领先约一个月的时间,提供较为即时的房价数据。

根据最新数据 Zillow 两项房价指标截止 7 月年增分别持续上扬至 4.65 % 及 3.28 % ,显示房市多头循环并未被 疫情 破坏。持续稳步向上。

另类数据二:Zillow 房屋库存与平均销售天数

Zillow 提供「 在线待售的房屋物件总数 」,可以捕捉美国房市库存的状况;而「 平均销售天数 」则是平均每件房屋从待售转为成交消耗时间的天数,反应美国房市销售的状况。

Zillow 平均销售天数 今年年初开始稳步向下,4 月疫情期间一度停滞,近期再度回到向下趋势,应证上篇所提的 成屋签约待过户销售指数 V 转向上,房市的交易活络,而待销件数较去年同期更低且破底也印证房屋库存趋紧的状况。


若要投资美国房地产,海外投资者主要仍以投资股票市场中的 REITs 为主,那么就先让我们好好的介绍 REITs 吧!



二、投资 REITs 该知道哪些事?


什么是 REITs ?

REITs( Real Estate Investment Trusts , 房地产投资信託 )是机构将各类型不动产的所有权包装成证券化的投资公司。以投资人而言,就是透过股票交易,购买 REITs 股票成为不动产股权的所有者,并获得现金股利间接收取租金收益,也就是透过买股票当包租公、包租婆

可以透过什么方式投资 REITs ?

由于美国 REITs 市场非常成熟,各类型建物从百货、零售商场、住宅、养老院到通讯电塔都有 REITs 公司管理,而各类型建物的经营模式和环境各异,也造就不同类型的 REITs 股价表现和历史殖利率大相径庭。

若看好美国整体的房地产市场,或在现今低利率的环境下想寻找殖利率稍高的标的,也可直接投资房地产 ETF ,省去挑选个股的麻烦,而代表整体房地产且较有规模的 ETF 则以下列几个为主。


投资 REITs 该检视的指标有哪些?

投资 REITs 就如同持有房地产,而主要製造现金流的来源就是租金收益,因此在决定是否要投资 REITs 标的,就以房东的视角观察旗下不动产的出租状况,以及目前每年租金投报率是否具备吸引力,M 平方在这里提供三个主要观察面向,让用户可以持续追踪每样标的的状况。

  1. 历史殖利率
    由于美国法令规定 REITs 必须将当年度 90% 的收益以现金股利的方式分配给股东,因此 REITs 被视为稳定配息的投资标的,受到偏好固定收益的投资者青睐,因此历史殖利率「 现金股利 / 股价 」成为 REITs 最主要的观察指标,历史殖利率高隐含该公司房地产的租金投报率高,搭配未来配息状况,可以观察未来是否相对也具备价格上涨空间。

  2. 出租率、收租率
    个别 REITs 公司的网站或财报上通常会公布旗下不动产出租、收租的状况,而出租、收租的情况相当程度的影响公司未来配息的高低,因此是观察过往现金股利是否能维持或增加的关键指标。 出租率比例越高,代表閒置的空间越少,有利租金营收;收租率代表的是「 实收租金 / 应收租金 」的比例,比例越高,代表租户支付租金的状况良好。

  3. 房地产类型
    如同前文所述,每个 REITs 公司管理的房地产类型不同,租户的对象也有蛮大的差别,间接产生 REITs 公司收入稳定的差异。疫情 时代下,各类型 REITs 公司营运状况遭受到不同程度的衝击,造就他们在股价表现( 历史殖利率 )上截然不同的的面貌,接下来我们也将介绍 3 种主要房地产类型的 REITs 。

註:海外投资者( 非美国人 )投资美股所获取的现金股利时会被美国政府征收 30% 的税金,因此税务问题也需考虑在内。


三、3 种 REITs 类型带你看


REITs 所涵盖的房地产类型,主要可以分为住宅、零售、及医疗保健。

1. 住宅型 REITs

住宅型 REITs 是以出租房屋住宅为主体的公司,由于住房需求为人类的刚性需求,也是家计租户最后才会考虑缩减的支出项目,因此在经济正常发展下,本身属于相对稳健的标的。

美国房屋住宅主要分为两大类,分别是公寓式住宅( Apartment )和 独栋房屋( Single Family House ),公寓式住宅主要集中在一线大都市,例如旧金山、曼哈顿、芝加哥等,独栋房屋在美国则占了大部分的比例( 其他地方相对地广人稀 )。

以下两支 REITs 标的分别主攻公寓式住宅和独栋房屋:

  • Equity Residential( 股票代号:EQR ) Equity Residential 是美国第一家出租「 公寓式住宅 」的 REITs ,定位在美国都会区与高密度市郊区域收购、开发和管理高品质公寓,也是 S&P 500 成分股之一。

  • Invitation Homes( 股票代号:INVH ) Invitation Homes 是美国最大出租「 独栋房屋 」的 REITs ,在全美约拥有 80,000 套房屋可供出租。地理位置的分配上,其拥有的房屋有 37 % 在美国西部、31 % 在佛罗里达州、22 % 在其他的美国东南部。


2. 商业零售型 REITs

商业零售不动产种类繁多,从便利商店、药局、撞球间、汽车维修到一级百货公司皆属于此类范畴。由于店面的需求不若住宅稳定,因此相较于住宅型 REITs ,商业零售 REITs 的波动较大,却也提供较高的历史殖利率。

以下将介绍商业不动产种类极度分散和专攻一级百货公司的两隻 REITs 标的。

  • Simon Property Group( 股票代号:SPG ) Simon Property Group 是全美最大商业零售不动产的 REITs ,主要从事「 一级零售不动产 」之拥有、开发、和管理,截止至 2020 年 6 月底,其在全美持有 99 间购物中心( Mall )与 69 间高级畅货中心( Premium Outle )、 14 间卖场( Mill )、 4 座生活型态中心( Lifestyle Centers )以及其余 18 座零售地产。该公司在欧洲、亚洲、加拿大拥有 31 间畅货中心,以及法国房地产公司 Klépierre SA 的 22.4 % 股权,属于 S&P500 成分股之一。

  • Realty Income Corporation( 股票代号:O ) Realty Income Corporation 从事商业零售不动产,不动产组成极度分散遍布 50 个产业,没有单一产业占 O 的营收超过 15 % ,最大产业为便利商店 ( Covenience Stores ) 11.6 % ,其次为药妆店 8.6 % ,接序 10 元商店 ( Dollar Stores ) 、杂货商店 ( Grocery Stores ) 、健身中心 ( Health and Fitness ) 皆占 7.3 % 。它也是着名每月配现金股利的企业( 其余通常采季配 ),属于 S&P500 成分股之一。


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