【展望 2026 番外篇】交屋量缩、新青安退场：台湾楼市的十字路口！

我们想让你知道的是：
本篇文章我们将带读者一览当前台湾楼市现况，包括新屋和二手屋市场比较以及七都的观察，另外，我们也将深入讨论现在影响楼市最重要的三个政策 --- 信用管制、利率和新青安，并展望未来。

本文重点：

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2025 年的台湾楼市，站在政策与景气交错的十字路口。第七波信用管制压抑交易热度，新青安政策的补贴效应逐渐消退，楼市量缩成新常态，又面临交屋潮和库存压力，楼市循环供需指标于 2025 年跌落至 2000 年后新低。与此同时，台湾经济动能却受到 AI 生产力循环的强劲支撑，两相矛盾之下，本篇报告，我们将带大家回顾 2025 年楼市的转折，更重要的是展望 2026 年，影响台湾楼市的关键。

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一、回顾 2025 年：台湾楼市三大趋势

回顾 2025 年台湾楼市，与前几年热络的市况有所不同，我们可以看到以下三大明显趋势：

趋势一：价格波动加大、交易量大幅衰退

自第七波信用管制以来，房价有所趋缓，主要来自二手屋房价的压力，期房和新屋市场的相对稳定。观察到主要房价指数，样本集中在期房与新建案的国泰房价指数持稳在高檔，而排除期房、并统计住宅与商办的永庆房价指数明显衰退，样本相近的信义房价指数波动也较大。

整体来看，楼市信用政策的收紧，更广泛影响到交易量的部分，2025 年全台的楼市交易量显着衰退，9 月的建物移转登记买卖栋数仅剩 20,039 栋，年减幅达 -32.1%（前 - 32.9%），正常年份的月均买卖栋数落在 25,000 栋左右，明显低于正常值。

file 备註：永庆、信义和国泰房价指数的取样范围均不相同，永庆房价排除预售产品，选取「住宅和住办商品」，包括公寓、大楼、华厦、套房、透天；信义同样排除预售产品，选取「纯住产品」，包括公寓、华厦及电梯大楼物件，排除具备其他用途之住宅物件；国泰的样本主要是期房和新建案。

趋势二：交屋潮爆发，空屋率攀升

再看到供给面与库存，当前楼市要面对的是 2020 ~ 2021 年疫情期间全球央行大宽鬆、期房爆发后的交屋潮，若观察「核发建物使用执照面积（俗称使照面积）」，其 12 个月平均值已来到 2007 ~ 2008 年的高水准，这也让「楼市供需指标」减速至 2002 年的低水位。

在供给攀升的情况下，低度使用住宅比率（俗称空屋率）已在 2024 下半年有明显爬升，来到 9.79%，低度使用住宅数创有数据以来的最高，达 91 万户，而这些閒置住宅使整体楼市库存堆积，新建案待售存量持续创高，二手屋待售存量也处于高檔。若从县市来看，低度使用住宅量（空屋量）来看，上升最快的前三名县市落在台南、高雄和台中，整体桃园以北压力较低，这也反映在区域房价表现上，我们于下段详述。

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