【主题研究】台湾房价为何涨不停？历史五波大循环一次看懂！

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房地产作为人生中最重大的一笔消费，不论是要自住用或投资用，如果能够了解到楼市的循环如何变化就能更正确地抓到布局的时间点，本篇文章将透过观察历史的房价轨迹，并讨论背后影响房价的因素，藉此展望未来走向。

本文重点：

台湾房地产 2024 第一季持续上涨，背后上涨的逻辑为何?
如何观察过去台湾的五波楼市周期? 影响房价多空走势的主因是甚么?
目前台湾面临过去历史没有过的人口减速问题对于住房需求的影响衝击有多大呢?
目前台湾楼市正处于楼市周期的哪个阶段?

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前言

回顾过去两年台湾楼市，2022 年下半年房地产的交易量能转弱后，台湾房价仅作了 1 ~ 2 季的短暂回檔后又再度向上攀升，甚至持续写下历史新高，让许多投资人困惑不已。细究台湾房地产「交易量」的短周期变化，我们可以发现台湾楼市平均走完一个完整的循环大约落在 4 ~ 5 年的时间，这频率其实与製造业周期的景气荣枯相互对应（虽然由于房地产流动性较差，走势会略微落后），这样的关係也源自于台湾的製造业占比 GDP 高达 35%且製造业就业人数占比达 26%，因此当製造业景气好转时，会带动企业盈利和投资意愿增加，以及劳工薪资和加班时数增加，刺激房地产交易量上升，并吸引建商推出更多建案，反之依然。

然而，当对应到历史房价走势时，却意外的发现，当在短线住宅的交易量走入下降循环时，却未必会显着影响到房价，通常只会有短暂的休息、甚至继续上涨，楼市甚么时候才会出现比较显着地回调? 人口减少的压力对于楼市的影响有多大、又何时才会显现? 针对以上许多市场的疑虑，本篇报告我们将快速带你看懂台湾房地产的四次大循环，以及超长线周期的走势与展望：

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一、台湾楼市五波大多头：生产力和通胀循环定调房价长线趋势

观察过去的房价，我们可以发现大致有五波大循环的上升循环，而背后都牵连着一些重点的时空背景和产业发展：

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第一波：台湾农转工，大量人口涌入都会区

从最早期的 60 年代，当时台湾发展转向以「出口导向」为主，农业社会逐渐转为工业社会，带动出口占比大幅扩张（由 60 年代初期的 5.8% 攀升至末期的 14.6%），加上人口快速增速，大量人口涌入了都会区工作，带动住宅需求明显增加，公寓大楼开始林立，取代了原本低矮的透天住宅，而居民收入水准改善后，也带动房价持续地攀升，是第一波台湾楼市的上升周期，直到在 1969 年政府为了压抑投机买盘而出台第一次的楼市调控，加上当时的经济增速开始放缓，房价增长才有了明显趋缓。

第二波：都市化进度加快以及十大建设

到了 70 年代，此时也是台湾房价涨幅最夸张的 10 年上升周期，主要来自多重因素迭加所致，台湾开始由轻工业转型发展重工业，出口占比进一步地扩张（由 60 年代初期的 17% 攀升至末期的 29.6%），加上蒋经国开启了十大建设计画，带动都市化进入加速期，住宅需求显着攀升，除了生产力的支撑外，期间还遇上了两次的石油危机（1973 年和 1979 年）带动国际原物料价格以及建材成本飙涨，这也让当时的房价几乎没有回头过地狂飙，但后续也因此面临了高通胀造成的经济衰退，台湾房价也进入了第一次较明显地修正期。

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