【展望 2025 系列一】降息周期正式展开，美国楼市循环延长 or 泡沫？

我们想让你知道的是：
自 2022 年以来，伴随着升息循环，美国楼市开工、销售受到明显压抑，如今降息循环展开，能否在未来刺激楼市、支撑经济？此外，房价上涨的背后有没有暗藏着泡沫，本文将一次解析。

本文重点：

降息循环能否刺激楼市：目前借款人财务状况依旧健康，拖欠率并未受到高利率衝击，仍然维持低檔，搭配降息预计能够刺激需求回升，一併带动其他住房相关消费支出，同时降息同样也有助于建商释出供给，支撑建筑相关投资支出，在供需一同支撑消费与投资之下，楼市将成为未来一年景气软着陆的重要关键。
房地产循环能否延续多头：美国房屋的建设不足造成的供不应求问题持续存在，过去两年的新屋开工低迷以及现房锁定效应预计也将使库存保持在安全位置，加上婴儿潮支撑买盘，我们仍旧没有看到泡沫的风险，此外，在疫情过后的货币政策调整，更适当的延长了本次循环。

自 2022 年以来，伴随着升息循环，美国楼市明显受到压抑，无论是房屋开工还是销售都显示出疲弱迹象，最新营建许可和新屋开工的数据仍在低位徘徊，现房销售同比也处于负值。而如今降息循环终于展开，究竟能否在未来刺激楼市、支撑经济？同时，长线房地产循环走到哪里了？能否在 2025 年延续多头？我们将在第一段分析降息后的楼市需求以及借款人财务状况，再于第二段接续探讨长线楼市是否有泡沫的可能性。

一、借款人财务状况依旧健康，降息有望刺激需求回升

需求面：降息刺激需求，预计将为房价、经济带来动能

首先，由于购屋需求高度依赖贷款，我们认为降息带来的贷款标准放鬆预计能够在未来有效提振房贷可用性，最终成功刺激需求改善。借鉴下图观察历史，也确实能看到在房贷利率下降的时期，现房、新屋销售通常都能够涌现向上动能。

再从下方第二张图观察当前数据表现，从银行紧缩房地产贷款标准净比例来看，其早在 2023 年中暂停升息后便自高峰一路减速，代表贷款标准紧缩程度持续在放缓，未来搭配降息循环也有机会见到进一步转向宽鬆。在贷款条件改善之下，贷款需求也出现相对应的好转，国内银行的房地产贷款净需求比例在 2023 年末便落底、不再继续恶化，并且一路向上，如今已相当接近零轴，若未来贷款条件进一步转宽，预计能够见到贷款需求重回增速，净需求比例回升至零轴以上。

借款人财务状况：高利率并未衝击违约，拖欠率维持历史低檔

同步看到借款人的违约状况，按照直觉判断，高利率本应加重房贷借款人的负担，使其财务体质恶化，进而推升整体贷款拖欠率，但是观察房贷借款人的财务状况，房贷拖欠率仍然位于历史低檔，不像车贷、信用卡贷款拖欠率出现明显的上升。这主要是由于近十年来，美国房贷超过 9 成采取固定利率贷款，因此即便遭逢升息，在利率早已锁定下也影响甚微。

从纽约联储的家庭债务与信用报告统计来看，自从 2008 年金融海啸后，次贷（Subprime）借款占比几乎可以忽略不计，房贷借款人多集中在信用评分高的族群（Prime），整体信用评分中位数也维持在高檔 750 分以上，显示借款人财务体质健康，即便进入轻度拖欠款项比例有所增加，也不过是回到疫情前水准而已。整体来说，目前房贷借款信用评分高檔之下，没有发生大规模违约的疑虑，且考虑到贷款条件的放宽后，信用评分稍低的借款者更有机会取得贷款，同样也能够进一步推升需求。

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综上所述，在开启降息循环、贷款条件放宽之下，需求将有机会伴随着回升，同时我们也看见房贷借款人的财务体质其实相对的健康，多集中在信用评分高的族群（Prime），后续若贷款条件如预期放宽，信用评分偏低的族群也有机会取得贷款，进一步推升需求，而楼市需求也将一併带动其他住房相关支出，给予消费支撑。

除了楼市需求给予消费支撑外，降息同样也有助于建商释出供给，支撑建筑相关投资支出，将楼市投资与相关消费支出加总，占比便达美国 GDP 约 7 ~ 10%，可见其影响力，这也是为什么我们认为楼市将成为未来一年景气能否软着陆的重要关键之一。而届时我们需要观察的便是房价高涨之下，到底有没有潜藏泡沫的成分，对此我们将在下一段着重分析。