我们想让你知道的是 :
在利率高涨的时代下,各国房价普遍从高檔明显滑落,台湾房价也于 2022 Q4 逐渐从高檔放缓,但部分地区仍相对具有支撑,该如何展望后续房价走势,M平方利用 10 张图表解析目前楼市供需状况,以及楼市是否有泡沫现象。

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MM 美联储


一、 2023 Q1 房价概况

观察近期信义公佈的 房价指数,普遍从 Q4 开始逐渐趋缓,尤其作为台湾楼市指标的「台北市」以及过去两年为涨幅领头羊的「新竹」皆明显走缓,Q1 房价指数分别季减 -2.25% 和 -1.19%,高雄房价于台积电效应递减下也有所减速,房价季减 -0.64%;但部分地区在刚性自住买盘下价格仍相对坚挺,例如新北和桃园房价则受惠于台北和竹科人的外移而上涨,后者甚至继续创高;台中则在中科的外溢效应下具一定支撑,季增 0.52% 。

整体而言,楼市在连续涨了将近两年后涨势终于有所放缓,虽然部分刚性需求使价格持稳于高檔,但房价热度在 出口 和厂商投资动能趋缓下逐渐降温。

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二、价格坚挺,量却透露需求疑虑

除了观察价格,我们透过观察包括成交量、成交天数、议价率等数据也能看出目前楼市的热度有明显转冷。

楼市交易量显着滑落

观察内政部公佈的 4 月 房屋交易移转 栋数继续维持在 20,593 栋的低值,年减幅高达 -28.65%(前 -16.8%),期房及现房 的成交量也继续滑落至历史低位,都能发现今年以来楼市的交易状况相当冷清,原因在于全球经济和製造业动能减速、央行升息导致 房贷利率 攀升至 2.08% 的新高以及政府持续出台楼市调控政策(包括平均地权条例),导致市场对于买房的意愿相对保守,这也让 楼市循环指标(建物所有权买卖面积 - 建物所有权第一次登记面积)自 2019 年 6 月以来首度出现翻负,反映过去楼市供需吃紧状况有所反转,通常此后房价容易进入一阵子的修正期。

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成交天数和议价率上行,市场逐渐转为买方市场

另外,观察到各地区的成交天数其实自 Q4 开始就有不等幅度地上升,且 Q1 有更明显地增加,这代表整体买方对于现在购房意愿出现显着滑落,考虑时间增加下也同时使议价空间增加,议价率普遍上行,市场逐渐转为买方市场。

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