【宏观Spotlight】美国房贷利率飙升压低需求，长线循环改变了吗？

我们想让你知道的是 :
美国-30 年期固定房贷利率飙升至 5.25%，新屋、现房销售以及独栋新屋市场指数均回落至疫情期间水准，需求面的大幅减弱，是否代表房价即将出现反转？

本文重点：

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一、美国楼市需求减弱、供给回补库存，下半年房价年增预计将显着放缓

台湾时间 5 / 18、19 美国陆续公布最新 4 月楼市供给、需求、房价以及库存数据，而今年以来不论是购屋民众、租屋民众或是建筑商均面临长端利率上行压力，美国楼市现况如何？M 平方以供需状况进行解析：

需求端开始出现放缓
美国美联储自今年初以来，已经升息 3 码至 0.75 ~ 1%，并确认 6 / 1 正式启动每月 475 亿（美债：300 亿、MBS：175 亿）到期不再投资的缩表，而展望未来货币政策紧缩路径，根据 Powell 于 5 月会后记者会发言，表示委员普遍共识在未来两次会议均升息 2 码，也就是短线将再升息 4 码至 1.75 ~ 2%，同时缩表也将在 9 月提速至每月 950 亿（美债：600 亿、MBS：350 亿），而这也是近期房贷利率在市场预期下，先行快速上行的主要原因，目前金融环境的紧缩确实开始在需求端带来影响。

5 月美国独栋新屋市场指数及 4 月现房销售分别来到 69、561 万套，双双回落至 2020 年 7 月水平以下，而下周 5 / 24 才会公布的新屋销售也早以滑落至 2020 年 6 月低位，显示美国- 30 年期房贷固定利率今年以来的飙升，正快速地压抑楼市需求端。

供给端持续稳定回升
不过在供给端部分，尚未看到明显随着需求放缓而进行调整，4 月美国新屋开工 172.4 万套，年化绝对值持稳 2006 年以来新高，营建许可 181.9 万亦维持在 2021 年 1 月高位，显示供给端部分，建筑商虽然同样受到长端利率升高影响，但是在房价中位数均续创新高背景下，仍愿意持续投入房屋建造。

整体而言，美国楼市在长端利率快速上行的背景下，需求端的现房、新屋销售均明显受到压抑，纷纷回落至疫情期间水准，不过于此同时供给端却仍持稳在高檔，主要受到房价逆势创下新高，以及 4 月现房库存 103 万套、现房库存月数 2.2 个月仍处在低位的支持，让美国楼市出现明显需求快速放缓、供给维持高位、房价却持续创高的不匹配现象。

综上所述，我们预计未来楼市需求将持续受货币政策紧缩影响，将为房价涨势带来一定程度的压抑，下半年房价年增势必将呈现显着的放缓，而这是否为房地产长线反转的时间点，我们将在下段详述长线看法。

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二、美国房价虽将显着反转，但长线房地产是否具有泡沫？

我们认为短线需求面的减弱，以及供给持续回补库存，确实将使得下半年房价年增增速出现显着放缓，不过美国长线 16 ~ 18 年一次的房地产循环，仍将从民众收入、人口结构、低空置率及库存等面向，探讨美国房地产不致于发生泡沫直至 2025 ~ 2030 年。M 平方以两重点解读长线看法如下：

1. 民众收入、人口趋势仍将给予支撑，民众仍能承受购房负担

根据最新 MBA（Mortgage Bankers Association）4 月调查，新屋按揭贷款申请数量同比 -10.6%，并且与 3 月相比减少 14%，可以观察到潜在购房需求，逐渐受到更高的房贷利率、变差的负担能力以及经济及货币政策前景的不确定性影响。而从下图 NAR（National Association of Realtors）数据来看，美国最新 3 月住房负担指数自年初 147.1，快速减速至 124（减速代表压力变大），每月按揭还款金额自 1,283 美元上升至 1,502 美元，增幅达 17%，使得民众负担按揭贷款占收入比较去年上行，给予美国楼市需求端压抑。

file 资料来源：NAR

不过虽然短线快速上升的房贷负担，将给予民众购屋带来压力，但是否已经无法承受这样的房价与房贷？同样根据 NAR 数据细节观察，现阶段看起来房价仍在民众收入可负担范围内。从分区域的住房负担指数、以 100 为基准点来观察，东北部、中西部、南部民众收入，均能够负担中位数现房房价，并顺利达到取得贷款的条件，只有中位数现房房价最高的西部，才有民众无法负担的现象（2022 房价负担指数低于全国中位数）。

file 资料来源：NAR（备註：NAR 住房负担指数解释为 NAR 住房负担指数主要衡量美国家庭收入的中位数，是否能够负担中位数房价得单户现房住宅（existing single-family home），当数值高于 100 时，代表美国家庭收入中位数有足够的收入，符合以首付 2 成、房屋贷款 8 成的方式跟银行贷款，并且每月房贷负担需在收入的 25%以内（....monthly P&I payment cannot exceed 25 percent of the median family monthly income.）

file 资料来源：NAR

而除了民众收入仍有余裕以外，观察美国长线人口结构，过去二战后、1970 年代中期的婴儿潮，分别推动房价在 1990、2008 年前创造了楼市高峰，目前由人口变化推估，美国在 2000 年后，有一波 0 ~ 4 岁的千禧年婴儿潮，由于 25 ~ 30 岁是购屋市场需求的庄家，因此往后推移 30 年，通常就会接近美国房价的高峰，预估房地产长线需求支撑至 2025 ~ 2030 年左右。