我们想让你知道的是 :
在各国央行升息下,部分国家的房价已出现明显下跌,全球楼市会成为金融危机的引爆点吗?

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根据 Savills Research 2020 年的资料,房地产与债券为全球资产市值排名前两名,M平方也在 金融风险系列五 提到,自全球央行升息以来,债市、房地产为近期金融脆弱性上升的主要原因,中小型银行危机就是在债券价格下跌、长线 收益率倒挂、住宅房地产放贷占比过高而造成的结果。而随着 各国央行升息 逐步进入尾声,债市波动已较去年大幅下降,房地产则仍为市场关注的焦点,因此在 金融风险系列文 的最后两篇,我们将讨论全球、美国房地产的金融风险。

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一、全球房地产风险分析

IMF 在 4 月份全球经济展望报告(WEO)中分析了全球楼市目前的状况,在新冠疫情期间,许多国家房价上涨的速度达到创纪录的水准,主要原因包含低利率环境、市场上可供出售的房源数量不足等多种因素。 2022 年后,随着高通胀与央行快速升息,全球房价增速已开始明显放缓,楼市的恶化情况在疫情前和疫情期间出现过热的国家中更为明显,IMF 整理五大楼市的风险指标归纳出风险最高与风险较低的国家。

file 备註:各项目风险评比为 0 ~ 5 分,分数越低代表风险越低。

这五项指标分别为:家庭债务 / 可支配所得、房贷家庭比重、浮动利率债务比重、利率增长、实际房价增长,我们也以此作为依据,将其相同与差异统整为下列三点,一一探究目前全球楼市的概况:

1. 全球楼市普遍面临的现象:升息造成实际房价减速

升息、实际房价为衡量楼市风险最直观的因素,房价上升,会造成购屋的房贷压力增加,而升息会使房贷利率上升,对民众债务压力带来加乘效果,最终导致民众的购房意愿下降,楼市降温,甚至引发房贷违约的金融危机

实际房价即考虑到通胀因素的房价,被视为衡量房价是否过热的重要指标,因此当房价涨幅明显高于通胀(实际房价上升)时,象征着楼市正处于过热状态,往往也将伴随着利率的调升。 1970 年代后,全球主要经历五次实际房价同比翻负,每一次均与央行升息有关,本次也几乎翻负,自 2021 年起,全球央行开始从超低利率环境升息,升息国家数一度达到 80% 以上,全球短天期利率平均上升超过 3ppt,上次出现这么高的升息幅度是发生在 2008 年,也让 OECD 实际房价同比自 50 年高点回落,目前已接近负增速。

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不过即使央行升息确实为影响房价的不利因素,但我们发现各国楼市在央行升息时有不同的影响效果,货币政策传导出现差异主要原因为「家庭债务」、「固定利率与浮动利率占比」的不同,家庭债务越高、浮动利率占比越高的国家,楼市风险较高。

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