【金融风险系列七】全球房价自 50 年高点回落！楼市会泡沫化吗？

我们想让你知道的是 :
在各国央行升息下，部分国家的房价已出现明显下跌，全球楼市会成为金融危机的引爆点吗？

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根据 Savills Research 2020 年的资料，房地产与债券为全球资产市值排名前两名，Ｍ平方也在金融风险系列五提到，自全球央行升息以来，债市、房地产为近期金融脆弱性上升的主要原因，中小型银行危机就是在债券价格下跌、长线收益率倒挂、住宅房地产放贷占比过高而造成的结果。而随着各国央行升息逐步进入尾声，债市波动已较去年大幅下降，房地产则仍为市场关注的焦点，因此在金融风险系列文的最后两篇，我们将讨论全球、美国房地产的金融风险。

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一、全球房地产风险分析

IMF 在 4 月份全球经济展望报告（WEO）中分析了全球楼市目前的状况，在新冠疫情期间，许多国家房价上涨的速度达到创纪录的水准，主要原因包含低利率环境、市场上可供出售的房源数量不足等多种因素。 2022 年后，随着高通胀与央行快速升息，全球房价增速已开始明显放缓，楼市的恶化情况在疫情前和疫情期间出现过热的国家中更为明显，IMF 整理五大楼市的风险指标归纳出风险最高与风险较低的国家。

file 备註：各项目风险评比为 0 ~ 5 分，分数越低代表风险越低。

这五项指标分别为：家庭债务 / 可支配所得、房贷家庭比重、浮动利率债务比重、利率增长、实际房价增长，我们也以此作为依据，将其相同与差异统整为下列三点，一一探究目前全球楼市的概况：

1. 全球楼市普遍面临的现象：升息造成实际房价减速

升息、实际房价为衡量楼市风险最直观的因素，房价上升，会造成购屋的房贷压力增加，而升息会使房贷利率上升，对民众债务压力带来加乘效果，最终导致民众的购房意愿下降，楼市降温，甚至引发房贷违约的金融危机。

实际房价即考虑到通胀因素的房价，被视为衡量房价是否过热的重要指标，因此当房价涨幅明显高于通胀（实际房价上升）时，象征着楼市正处于过热状态，往往也将伴随着利率的调升。 1970 年代后，全球主要经历五次实际房价同比翻负，每一次均与央行升息有关，本次也几乎翻负，自 2021 年起，全球央行开始从超低利率环境升息，升息国家数一度达到 80% 以上，全球短天期利率平均上升超过 3ppt，上次出现这么高的升息幅度是发生在 2008 年，也让 OECD 实际房价同比自 50 年高点回落，目前已接近负增速。

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