从2015年中以来,中国一线城市的房价经历了一波疯狂飙涨,加上碰到中国股灾,资金流入房地产,让许多投资客对楼市趋之若鹜,也造成许多特别的现象,像是「买到一套房,少奋斗30年」、90后大学生集体筹资买房、房子刚开卖就售罄的”日光盘”、民众连夜裹着棉被排队等待新房屋发售等,都可看出中国楼市火热的情况。中国一线城市的房价,在世界各大城市中已经跃身前段班。根据国外生活物价网站的最新调查统计,全球房价/收入比前10高的城市中,中国就占了3个,北京排名第4,深圳第6,上海第7。

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究竟这次的楼市飙涨是如何形成的?它又会造成甚么样的影响呢?

开启这场疯狂楼市派对的源头得回朔到2008年金融海啸。当时中国政府面临全球景气大衰退,砸下4兆人民币刺激经济。这笔庞大资金虽然成功让当时中国的经济增速率成功保8%,却也同时加深了中国产能过剩的问题,过度集中于各项投资建设的开发也导致日后楼市的库存过高。当时市场上还有大量的浮滥资金流入楼市,使得房价快速飙涨,中国政府后续(自2012年始)只好推出多项打房政策来让楼市降温。但是楼市一降温,不仅影响到了经济,配上原先过剩的产能,使得楼市库存问题逐渐浮现。

根据中国统计局2016年2月的资料显示,目前的商品房待售面积为7.4亿平方公尺左右,按照2015全年销售面积12.8亿来算,总共需要约7个月才能全部消化,算不上太严重。但较大的问题是在于,广义的库存定义中,除了销售面积,也包含了施工面积,也就是未来潜在的库存。目前施工面积总计有60亿平方公尺,加上待销售面积总共为67.4亿平方公尺,大约需要5.3年才能消化掉。随着库存越来越多,房地产开发投资的脚步也大幅放缓,原本在2010时仍有30%以上的增长,到2015年只剩下个位数。

广义库存面积的增速远超过销售面积,使得中国楼市面临庞大的库存压力。alt

房地产开发投资的同比受到库存压力影响,在2010见顶后不断减速至最低1%。房地产开发指数也不停减速。alt

房地产库存过高,会带来什么样的问题?

首先,是资源浪费,过多的人力和资源投入到房地产相关产业中,会压缩到其他产业的发展空间。再者,房地产产业原本扮演中国经济支柱的角色,景气不佳则会蔓延到周边相关产业,更会拖累中国的经济增速。此外,随着购屋需求难以增长,若是房地产泡沫破灭,对于仰赖土地财政来偿还庞大债务的地方政府来说,则为雪上加霜,而许多土地、房地产抵押相关的银行贷款也将面临违约风险,对金融体系产生威胁。因此,中国政府在去年12月的中央经济会议上,将「稳经济,去产能(库存)」列为2016年的重要目标。

为了消化房地产库存,以及抢救因先前打房而疲弱不振的楼市,从2014年底人民银行首次降息之后,中国政府便陆续推出了一系列的政策来刺激楼市的需求,包括330新政、930新政、219新政。这几次推出的政策内容主要为,持续降准降息增加货币流动性、调降首付比例(相当于首付)、提供财税上的优惠、放宽限购管制等。从历史数据来看,政策推出时往往能牵动市场的预期心理,加上市场过多的货币供给找不到投资机会,因此大批资金又再度的涌向了楼市,特别是热门的一线城市「北上广深」。而民众对于楼市「只涨不跌」的预期,更促使资金高槓桿的运用,导致一线城市近年房价大幅飙涨。

过去几次中国政府推出刺激楼市的政策时,中国百城价格指数都有所上涨。alt *330新政、930新政、219新政为中国政府刺激楼市政策,内容主要为放宽贷款、限购管制,以及提供财税优惠。

2015年,新增个人购房贷款占年住宅销售额比例迅速提升,显示出人民使用槓桿比例上升。alt

接着看看这次房价上涨过程中的三个现象:

  1. 几个一线城市如”北上广深”等房价飙涨速度特别快,2016年比起去年同期,整体上涨了22.4%,创2005年统计以来的新高。其中深圳的房价更是比起去年增加了50%以上。

  2. 房价上涨的情形出现明显的区域分化现象,飙涨主要是出现在一线城市,二线城市则为小幅上涨,至于三四线城市整体来看则是下跌,近几个月才转为增速。

  3. 楼市的基本面为人口与GDP,但近年一线城市的两项数据增速率皆已放缓,显现出此波房价上涨与基本面已经脱钩。

一线城市房价的增速幅度创下新高,其中又以深圳最为惊人。alt

以深圳为例,其GDP和人口增速率近年来均有所减缓,因此可看出房价的飙涨脱离了楼市的基本面。alt

最后,未来房地产与中国经济将会如何发展?

房价上涨有利于带动房地产投资回温,根据统计局2016年1-2月资料,房地产开发投资的增速好不容易出现回升,比起去年全年高出2个百分点。但若是上涨速度太快形成泡沫,也会带来一些负面影响。例如:吸引大量资金投入楼市,而不是进行实体经济投资、过高的房价排挤掉百姓的消费支出、泡沫破裂对于固定资产投资及金融体系产生衝击。

以目前的情况来看,中国政府推出的楼市刺激政策似乎无法达到去库存的效果,因为房地产库存主要是积存在二、三线城市中,但楼市交易火热的情形却只出现在一线城市,无法有效地刺激二、三线城市的需求进而消化掉库存。此外,一线城市的房地产开发投资仅占全国比重10%,对于投资回稳的贡献有限。

而综合观察中国2月的数据,除了房地产开发投资回升以外,土地购置面积与资金来源依旧呈现减速,加上建筑业的固定资产投资增长幅度仍然在缩减中,工业增加值的增速也创2008年11月以来新低。因此这波房价飙涨,依照目前结果来看,并没有使房地产产业完全回温,更无法带动整体景气復苏。

最后,别忘了这波的上涨是过去政策大幅宽鬆造成的,而面对过度飙涨的房价,中国数个城市已于3月底开始陆续推出楼市调控政策,其中包括指标性的一线城市,上海和深圳,以及热门的二线城市。因此,后续中国楼市与经济的观察为,调控政策是否有成功达到抑制一线城市房价的效果,并把需求引导到二、三线城市,将库存消化掉,同时带动房地产开发投资和景气回温才是重点。而以目前持续高涨的库存来看,到底持续刺激经济好,还是调控产能、控制高涨房价好,中国政策面临着两难状况。


本文作者:MacroMicro ( Jacky )

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