【主题研究】限贷令衝击台湾楼市！新青安会引发泡沫危机吗？

我们想让你知道的是：
台湾房地产今年呈现大涨格局，有没有泡沫？本文将带您深入探讨新青安政策和限贷令对楼市的影响、风险以及后续观察重点。

本文重点：

财政和货币政策不同调引发楼市混乱，限贷令反倒推升期房价格上涨！
违约风险上升但可控，房贷违约率、银行逾放比率都在相对低点。
台湾人真的需要那么多房子吗? 当前人口对房价影响不大，但终会有天成为最大隐忧！

前言

回顾近年政府对于楼市的一系列调控措施，包括平均地权条例、央行的六次选择性信用管制、囤房税 2.0 等，但楼市买气仍难降，自去年 7 月新青安政策上路以来，全台各地的房价持续创下历史新高，信义和国泰的全台房价指数在 Q2 较去年同期上涨了 11.86%（前 10.48%）和 7.05%（前 6.19%），也带动居民的房贷负担率持续加重，现在的房价是否合理? 我们又该如何观察本波楼市的热潮? 下面我们将依序解析。

一、左推新青安，右推限贷令？财政与货币政策不同调！

为何本波的楼市热潮可以说是史无前例?

台湾房价在原本就处于高位的情况下，涨幅却又在 2023 下半年启动，除了有 AI 需求支撑台湾外贸基本面外，在去年 7 月财政的新青安 2.0 政策也是一大催化剂，不仅加码补贴利率（公股银行和政府共补贴 2 码），还拉高了贷款额度至 1000 万，且贷款年限最长可长达 40 年，5 年宽限期间只须偿还利息，可以说是史上对首购族补贴力度最大的一次，这也是为甚么市场反应如此热烈，下图中可见，7 月青安贷款拨款金额仍维持在 623 亿台币的高水位。

但这也让银行的不动产放款比重长时间处于高檔，导致央行大动作呼吁各家银行要限制不动产贷款总量，造成目前财政政策放水，货币政策却反向收水的窘境。而这对于各类购房者会有什么样的衝击？

对于买二手现房的人：若是使用新青安的首购族，影响相对有限，因为该族群被目前政府列为主要关注的拨款对象，但即使如此，目前银行放款水位已邻近银行法 72-2 规定的 30% 上限（7 月底 26.61%），也接近普遍银行内控的 28%，愈往后面审核也会更加严格。如果是新青安条件以外的人，尤其是七都地区，申请压力较大，除了会被新青安首购族排挤外，因为持有旧屋，要申请购置第二户的贷款时还会受到央行信用管制「 6 成」的规范。
对于买期房的人：我们简单分为「过去 3 ~ 5 年已经买」，以及「近期要买的人」，前者在今年进入大量交屋阶段，却同时面临银行业最大限贷，在房贷难贷下屋主可能将面临违约解约的风险（违约金最多达房价的 15%），所幸这些屋主大部分是平均地权条例修正案上路前买的，只要是 2023 年 6 月 30 日前取得的期房仍然可以换约转卖；而后者则因交屋前暂时无贷款需求而不受影响，因此部分想买二手现房却受制于限贷的买盘，可能会转移至期房（大多是看到房价上涨急于上车买盘），反倒将进一步推升目前已经很火热的期楼市场，无法有效压制房价。

MM 研究员：可以看到政府一手在扩需求，另一手却要同时栓好各种限制，也造成目前楼市的许多混乱。首先我们会先看到后续在购买二手现房的需求上会开始量缩，然而，我们同样有可能看到预售的新购屋市场因不受限贷令影响，持续热络，甚至原先现房的需求可能转移至此。而期房本来就是房价的天花板，持续上涨的期房价格不但无法压抑整体房价，反而有可能连带带起现房价格，造成量缩价涨。此外，虽当前违约风险低，但资金买盘涌入也成为后续隐忧。

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