【主题研究】特朗普时代引发地缘震盪！如何观察台湾楼市展望？

我们想让你知道的是：
台湾 Q1 楼市持续降温，在特朗普时代下，全球供应链再度面临重组，而台积电宣布要加码到美国投资更引发台湾「硅盾」削弱的疑虑，这是否意味着「台积房」有危险？本篇文章我们将探讨特朗普时代下台湾房地产的三大关键提问与展望。

本文重点：

回顾全台 Q1 楼市，我们已看到部分价格鬆动，和交易量能继续紧缩，楼市库存压力渐增。
特朗普时代下，如何影响台湾硅盾以及楼市? 台积电加码赴美设厂是否影响到「台积房」? 央行紧缩政策是否出现转向?
如何进一步观察各县市的楼市未来? 短线看楼市供需，长线看人口流动。
结论：楼市的重点短线在「楼市供需」，长线看「人口」和「生产力循环」。

在特朗普时代的影响下，中美关税对撞和产业链重组重新推高市场不确定性，针对台湾楼市，我们将在下方第一段先更新最新房地产状况，并在二、三段分别分析「台积房」光环是否将退潮，以及製造业循环、人口减少下，台湾楼市的展望。

一、全台 Q1 楼市回顾：部分价格鬆动，量能继续紧缩

首先回顾台湾第一季各县市的楼市状况，可以发现在政策压力、景气逐渐趋缓的情况下，台湾楼市于今年以来进一步的降温：

房价上涨幅度收敛，地区表现分歧：今年第一季以来，房价普遍已开始出现趋缓，例如观察以中古屋为主的「信义房价指数」，台北、新竹、台中、台南和高雄分别在 2025Q1 减速至 136.2（前 141.5）、 248.4（前 265.1）、 195.42（前 200.5）、 199.3（前 217.8）和 177.3（前 186.8），唯独新北和桃园维持上涨；另外，以新屋及期房为主的「国泰房价指数」，桃园以北的地区也开始出现放缓，包括台北、新北和桃园分别减速至 132（前 136.7）164.1（前 167.4）和 162.4（前 168.57），桃园往南的县市普遍维持上涨格局。
交易量持续量缩，买卖移转栋数双位数衰退：虽价格仍在高檔，但交易量却已经有显着萎缩，观察建物买卖移转栋数 Q1 仅 63,101 栋，年减幅达 -22.1%（Q4 -10%），六都中较去年同期减速幅度最大前三名为台南 -28.7%（前 -12.89%）、高雄 -19.61%（前 -1.8%）和新北 -19.15%（前 -16.85%）。买盘相对具支撑的在桃园 -4.8%（前 3.6%）、台中 -4.1%（前 -2.5%）。
房屋库存堆积压力逐渐浮现：其中二手屋市场在买方态度趋于保守的情况下，也让库存的压力渐增，观察七都的二手屋待售存量已攀升至 2023 年 9 月以来新高，其中库存压力最大的县市也是上一段提到的「台南」和「新北」，台南市持续创下历史新高 7,030 栋，新北市的 18,119 栋也来到了 2021 年 1 月以来的新高，其他县市普遍也有不等幅上升，仅台北市的待售屋数量维持在历史低檔的 9,972 栋，压力相对较小；而新屋方面，从新建余屋（屋龄 5 年内）也可观察新屋市场的库存状况，全台在 2024Q2 的新屋余屋数达到 10.3 万栋的历史高点，各县市也普遍处于远高于疫情时的水准，唯独台北市处于相对低檔的 3,875 栋。

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从第一季来看，我们已看到全台楼市逐步由高檔趋缓，且交易动能已有明显滑落，即使开始进入楼市的传统旺季，在二手屋和新屋待售屋堆积以及囤房税 2.0 于 5 月正式开征之际，销售压力渐增，若观察住商机构公佈的议价资料，今年除了台中议价率持平外，其余城市议价率均有感扩大，桃园、台南更扩大至 18.2％、 19.5％，比去年增加 5 个百分点左右，反映多屋族和建商的压力越发明显。

二、特朗普时代下，如何影响台湾硅盾以及台湾楼市

而对于楼市展望，我们进一步来谈讨「特朗普时代对于台湾房地产的影响」，为何这跟台湾房地产有关？特朗普激进的关税政策对目前的楼市有何影响？后续 4 年任期内仍将积极推动「美国製造」的方向，是否将导致台湾半导体供应链的重要性降低，衝击国内投资需求，进而衝击到楼市？我们透过以下三大关键提问来进行剖析。