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我们想让你知道的是 :
在中国政府不断加大对房地产行业的调控,叠加经济基本面大幅转弱,房企可能将面临硬着陆风险,而此时上证指数却再度挑战 5 年新高,该如何看待陆股后续走势,本文将为您做详细解析。

本文重点:

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一、中国面临房地产硬着陆风险?房地产到底怎么了?

中国房地产指数今年以来崩盘,包括大型房企恒大、碧桂园、万科、华夏幸福等,今年以来分别累计跌幅 -79%、-22.6%、-27.5% 和 -68.5%,而主要投资中国房地产的 ETF ‘CHIR’今年至今跌幅也高达 -22.4%。中国房地产怎么了?

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回顾上篇中国监管快报中提到,中国政府于十四五计划中再提房住不炒的口号,且于工作报告中频繁出现,显示了这次官方调控的决心,也让今年的房企面临着比过去更严峻的寒冬,在一系列调控政策下(包括三道红线、二手房指导价、限购令等),除了让房屋的交易急遽萎缩外,也限缩了许多房企的融资条件和渠道,导致今年以来房企违约和破产的情况大幅增加,截至 2021/9/5,递交给人民法院的破产文书已累积有 274 家房产公司,下图可看到在持续的管控政策后,房价增速开始走跌。

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再者,中国指数研究院指出,房产公司 9 月还要面临另一波债务高峰,债券到期规模高达 838.5 亿人民币,加上持续有信评机构对房企进行降评,房企的压力更是日益剧增,未来可能将持续看到更多小微房企退出市场。

file 资料来源:贝壳研究院

连最大房企机构也出事?恒大危机

除了规模较小的房企,大型房企其实早也出现危机,包括恒大、碧桂园、万科、华夏幸福等。在融资被限缩和大量债务即将到期,加上变卖资产不顺,都加大房企的资金断链压力,其中以恒大的债务状况最为严重,即使不算入明股实债的隐性债务,表上的负债就已超过 3000 亿美元,为了解决现金流的压力恒大必须得贱卖资产来还债,也造成了许多三、四线城市房价出现崩盘,甚至促使政府得发布“限跌令”来缓和楼市。除此之外,近期恒大也出现了大规模的理财产品挤兑潮,说明这次恒大风暴的影响范围不会只是单一层面,也显示中国房地产可能牵动的系统性风险。

什么是明股实债?

就如字面上的意思,公司的融资方法表面是股权融资,实际上却是债权。若以下图为例,当房地产公司 A 要购买一价值 5 亿的土地,便以 40% 的标的物股权出让给投资方(包括信托、基金、银行等机构) 与其共同出资拿地,并约定之后 2 年每年固定支付 10% 利息,并于 2 年后回购原股权,也就是 A 公司会在 2 年后支付 3.2 亿的财务成本进行回购,而在明股实债的操作中,此属“股东间的权益性交易”是直接计入权益变动表。优点在于地产公司可借此获得更多资金,并降低负债比、提高 ROE,且避免掉部分监管,但缺点是当景气不佳,地产公司现金流出现问题时,就会有回购违约的状况发生

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系统性风险的重点在于中国的银行体系、地方政府和人民都有高度曝险于楼市的情况,根据中金院预估中国的居民在资产上配置约有 65% 是放在房地产,而其他金融资产中也不乏许多与房地产有连结的商品,银行对于房地产领域的放贷占比整体贷款超过 30%,除此之外地方政府的土地财政也是大量依赖著这些房企,因此房地产业的硬着陆不仅只是单一产业的影响,而是对于整个金融体系的冲击,在目前楼市景气出现拐点,加上政府仍在持续调控下,房地产景气持续降温中。


二、中国基本面不稳固,8 月数据多不如预期

再者,除了房地产的风险外,不论是在 9 月初看到 8 月的财新制造业 PMI 已滑落到 49.2,或是于 9 / 15 最新公布的月中数据也透露出许多不确定性:

1. 消费市场持续疲弱

8 月 社零消费 年增跌至 2.5%(前 8.5%),大幅低于市场预期的 7%,最主要是来自于汽车消费的疲软,年增衰退 -7.4%,但即使扣除掉汽车消费后的年增也仅剩 3.6%(前 9.7%),在疫情仍未减缓,清零政策持续下,除了对国内的服务业及旅游业者造成冲击,也减低了人民的消费意愿,加上之前重手打压补教业者也为就业市场增添了不少压力,7 月 城镇失业率 微幅上升至 5.1%,青年失业率也仍高居不下(16.2%),以上因素仍将持续压抑中国未来的消费动能。

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