悄悄地...一线城市平均房价再度突破历史高点
儘管前两年政府部门对于高房价的一片挞伐，但再度过了各行业景气低迷的一年半载下，一线城市的平均房价再度走高达到每平方米38,700 RMB以上的位置，这个价格相当于美国人嚮往的退休天堂迈阿密市区的房价，但别忘了38,700 RMB是一线城市的均价；去年在一线城市购房的年回报率高达24%，加上房地产还可以高度融资，季回报率也将近10%，考量槓桿的效果下，应该有不少人年报酬50%以上了！
资料来源：Wind
但中国的房地产是怎么一回事呢？Bottom-up的角度来看，与几个中国的同事聊天时发现相较于台湾的房地产需求，中国的需求刚性更强！对中国年轻夫妇来说，没有房几乎是不考虑婚姻了…另一方面来看，有房才能上户籍，有了户籍才有公共保险及教育，而公共保险、教育的资源品质在一线城市往往又远优于其他地方。因此从这个角度来看只要一线城市的地位依旧、中国景气没有太大的减速、城乡发展资源差距存在，一线城市的房价只要还有人付得起就有需求！从Top-down的角度来看，除了来自日益高涨的社会矛盾造就的压力外，公部门几乎与高房价是站在同一阵线，房价跑过头了才会有治荷兰病的帖子出炉，但总体上高房价这个场景不但可以化解中国这本负债比过高的帐外，还可以用较好的价格出租给民间，别忘了在中国，政府是所有人的房东。
资料来源：Ricky
情感决策？理性选择？
当然，房地产的买卖决策绝不只是财务报酬数字帐面上的意义，它在中国隐含了许多比其他地区难以量化的层面，例如：结婚的面子、户籍带来的公共资源以及与许多本梦比股一样地对外来的预期。但为了简化判断我们首先从财务角度来看看中国的房地产买卖决策。
从图三我们可以清楚地看到上海、深圳这两个外籍人士最容易前往的服务、製造大城，租金回报率也是目前最低的，分别在1.7%以及1.6%，与台湾的1.57%相近(Global Property Guide)，当然远低于几个主要发达国家的3-4%，美国约在3.9%。不过从Global Property Guide的网站上我们找不到中国的资料，当然！因为中国房地产不是一个外企可以轻易买卖的地方，光在上海部分房屋就只开放给上海当地户籍购买，与中国股票市场过去的A/B股制度类似。再者想来这边炒房获利了结后出去中国就是个大问题！
中国一线城市的房租年报酬与台湾都是目前全球最低的经典之地，双方都是2%未满、炒作依旧！但这2%未满之地绝不是代表未来的3-5年(短线某个时间点，我们也无法预期)房价就没有上扬空间，毕竟过去人类历史上也见过郁金香可换一栋房子的时代，在投机下情绪的判断远胜于理性的比较；同时我们也不断地强调财务上的考量绝非唯一的买卖决策，我们无法评价一、二线城市教育、医疗等公共资源差距的价差，所以这1.6-1.7%的租金报酬可能也隐含了其中的价值(也许量化评价后可以达到3-4%)，另外就是对于未来景气判断的差异(或许北上广上将取代纽约、巴黎、伦敦等地…who knows?)，但台湾的华人应该正在感受所谓的1.57%租金回报率下带来的房地产投资场景！
资料来源：中原地产
离婚购房试真爱，公部门抓替死鬼
过去5年最大的房地产压抑措施应该算是2011年2月出台的房地产限购令，各地政策有所不同，但主要的精神建立在每户家庭限购数量，有鑑于此，民间纷纷出来所谓的假离婚来应对，在最近房价的飙涨下，出现了离婚试真爱一说(原本一个家庭只能买一户房，离婚后成为两个家庭；其中又有房产归谁的问题！)，在每每遇到楼市飙涨就会有下一波压抑政策出台的周期下，市场又开始有谣言更严苛的限购令又将出炉。
不过这些政策上的谣言我们很难去判断真伪，倒是在政策尚未出台前，公部门在9/6抓了几个所谓的企图”影响市场”的造谣者，主要的谣言建立在近期楼市飙涨下，即将出台的房贷限制政策，我们亦无法判断真伪！但区区7个人就足以影响市值庞大的房地产飙升的话，我倒认为这7个人的年薪少说也要一年1,000万人民币以上！从这个事件倒是可以感受到两岸市场一家亲的地方，华人的自由资本市场几乎不大存在，多停留在只能做、不能说的阶段。
有一点倒很有意思，在这一波的房价上涨下，资金却呈现外流的现象，这与过去的房价上扬情形有很大的不同！而其中过去几年民间对于外汇变动(外企热钱)与楼市变化(用上海数字主要建立在上海的对外政策较为开放)解释建立在过去许多裙带关係的灰色资金在海外漂白后，变身为外企(假外企，真中资)再回流购置房地产(因为规模够大！且长年处于上涨阶段)。是的！你会怀疑我们用银行结汇数字是否太过装傻，忽略了地下外汇这块市场，yes or no，因为地下外汇我们很难有官方或确实数字，而地下汇款与官方资金多多少少有些关联或领头羊效果，所以大致上应该有同样的 " 变化 "。
资料来源：外管局、中原地产
资料来源：Global Finance Integrity
Party ending?
从价量的关係来看(一线城市的均价与十大城市的成交面积)，楼市的价与量都在创下新高，配合资金外流的情形来看，不是太令人安心。上海市场都在等待马上到来的压抑楼市政策(过去的周期就是这样子的)，但会不会是投机资金清完最后一波走人？或是中国放手让楼市上扬牺牲长线经济活力来把整个国家的资产负债表美化？我们不敢说死，但不论如何在中国我们仍看到前方的乌云打着闪电(人口迅速老化、殭尸企业出笼、影子银行当道等即将到来的问题)，2%以下的投资报酬对于享受不到公共资源的外籍人士来说其实只是在赌谁会是最后一隻老鼠的游戏而已…
资料来源：Wind
本文作者：Ricky Hsu
作者简介：多年证券研究、交易与投行经验，喜欢观察经济脉动与股市变化，现在在天津从事互联网行业、在上海感受中国金融市场以及在家餵小孩。如果您对Ricky的议题很感兴趣，欢迎由此邮件联络：[email protected]
