【宏观Spotlight】中国房市历史循环＆未来走势预期

中国房价自2015年初以来持续升温，逼得各线热点城市纷纷祭出限购政策，目前政策效果已开始发酵，总体房价今年以来呈现趋缓，深圳房价甚至在8月出现衰退(-2%)，中国楼市将会持续降温到什么时候呢? 本篇文章将带大家一起了解中国楼市的历史走势及其循环，同时分析中国楼市将面临的风险与危机，并且预测未来的房价走势。

中国楼市历史走势与限购政策

先前在人行今年政策方向&中国股汇看法文章中，介绍了中国近十年货币政策与楼市间的拉扯，在此M平方将直接以楼市的角度出发，带领各位窥探中国房价的历史变化及相关调控政策(图1)。

2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称新国十条，北京即刻于月底提出「国十条实施细则」，这是中国首次提出的家庭购房套数「限购令」。2011年1月，房价仍位于高檔，政府再次推出新国八条，同时，由于通胀也处于高位，人行因此调高存款准备金率及贷款基准利率来提升资金成本，藉以打压投机买房。房价受此影响，增速速度开始有减缓趋势，年末人行因欧债风暴改采宽鬆的利率政策，但房价仍继续下降，更在2012年初降至零以下的负增速。

不过，接连的调降利率很快又再次刺激楼市，因此政府于2013年2月出台了新国五条，但效果并不明显，无法有效打击人们追价的慾望，房价仍持续上升，而当时呈现负值的通胀率成了人行采取紧缩政策的阻碍，因此人行也无法利用升息抑制房价，仅依赖各线城市的相关限购及调控政策。但很快地，房价高点于年底形成后就持续减速，2014年中各线城市也陆陆续续取消限购政策。

然而，儘管已取消限购政策，房价还是继续快速减速，人行赶紧于2014年9月全面鬆绑限贷救楼市。同时间，中国经济下行压力大，人行于年底开启新一轮降息宽鬆政策。房价减速续到2015年3月即出现反转，但仅初步回升，且经济仍处于较差的状态，人行持续降息到2016年初，这段时程楼市与中国经济同处降温阶段。

时间来到2016年，房价受到各式宽鬆政策刺激又开始飙涨，一线热点城市「北上广深」房价涨幅皆纷纷超过20%。上海首先于2016年3月出台俗称「沪九条」的限购令。尔后，其他一线及他线城市也纷纷祭出限购政策打压房价，不过房价并无立即降温，热度反而由主要城市传导到三、四线城市，甚至引发离婚潮，逼得各线超过20个城市于10月再次开启限购政策。

这一次终于有较明显的效果，总体房价于2016年11月形成高点即逐渐减速，但仍位于高增速区间，因此2017年3月时，又有更多的城市祭出或加强限购政策，限购政策更加严格，也更加复杂，成都、厦门、福州等14个城市甚至推出过去没有的「限卖令」，不只对有需求面的买方有所限制，政府也开始控制供给方。限卖就是规定买方在取得不动产一定时间后，才能再转卖房产。北京也针对为了买房离婚的人给予限制，限制规定离婚不足一年的房贷申请人需按二套房信贷政策执行，才最终逼使房地产价格于今年下半年明显降温。

中国楼市受政策影响波动大，循环期间较短

从上可知，中国房地产于近几年并非是实际需求或供给所带动，而是完全仰赖政策，在政策放宽时出现大幅的购买潮，不断抬价拉抬泡沫，而又在政府明显打房时缩手，出现房价减速。根据商品房销售面积，中国楼市由2007年至今，已历经3个循环(高点至高点)，而目前正开启新的循环，并且位于高点向下的阶段(下图2)。近十年的循环中，由高点至低点经历约1-2年，而由低点再升回高点，大概只需1年的时间，整个循环仅2-3年。相较于美国、英国、日本等先进国家大约18-20年的循环周期，中国楼市的循环显得极不稳定，期间短了许多，因为是还不够成熟的新兴市场，容易出现炒房及大幅受政策影响的现象。