关键图表

【关键图表】台湾-房市循环关注指标(用户分享)

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自新冠肺炎爆发以来,台湾房市是否将受冲击一直是市场热门的议题,而近期研究员专区的用户莱恩分享了一张台湾-房市循环的图表,我们认为相当具有参考性,因此也制作成关键图表分享给大家,如果想要看他更多关于房市的想法也欢迎到原文观看喔!


一、台湾房市循环应关注哪些指标?

此张关键图表主要使用三项台湾房地产相关数据-核发建筑物建造执照面积建物所有权第一次登记面积建物所有权买卖面积,并采12个月平均来观察长期变化。

以下简述他的观念,一起来看看他是怎么利用此三项指标解读台湾房市循环:

(1) 核发建筑物建造执照面积

当建商准备执行房屋建案时,建商需先向政府申请建造执照并核发后才可以正式动工,同时建商也要取得建造执照后,才可以合法进行房屋的预售动作,此指标可作为衡量建商开发新建案的强弱。

(2) 建物所有权第一次登记面积

当建商历经约2~3年后,将建筑工程完工后取得使用执照后,意味建筑确实完工可进行交屋,建商随即会向地政机关办理建物所有权第一次登记(建物总登),而此数据将包含预售阶段已出售和尚未售出的新建完成建物面积。

(3) 建物所有权买卖面积

此数据包含当期市场上的各屋龄成屋,以及刚完成建物总登后移转给预售买方的当期完工建物,也就是说这个数字包含成屋买卖交易,以及新完工建物已预售出去并交屋的部分。


二、如何观察当期台湾房市的供给?

由于预售通常发生在建物完工当期约2~3年之前,仅参考建物所有权买卖面积无法准确衡量当期房市的状况,会被预售数字干扰,因此将建物所有权买卖面积(成屋买卖+预售已售)减去建物所有权第一次登记面积(预售已售+预售未售),得到当期成屋买卖超过预售未售面积的差额,而从两者之差可大概看出当期房屋供需的情形**:

两者之差为正

成屋市场买盘多于当期未预售出的新完工余屋,隐含市场相对供不应求。

两者之差为负

成屋市场买盘低于当期未预售出的新完工余屋,隐含市场相对供过于求。

需注意建商实际过户给预售买方的时间可能落后建物总登1~2个月,不过此数字已可大概评估房市供需力量间的相对消长方向。


二、如何用上述数据观察台湾房市循环?

台湾房市循环大致可分为衰退期、复苏期、荣景期:

衰退期(图中红色处)

房地产买气减弱,建物所有权买卖面积已出现下跌(黄色线),但建物所有权登记面积(蓝色线)仍处于高位,市场开始供过于求,建商也在此时期放缓推案,核发建筑物建造执照面积(红色线)快速减速,房市进入衰退。

复苏期(图中绿色处)

台湾当期房屋供需逐渐好转,代表成屋买气回温,供需状况有所好转,将刺激建商推案,建照核准面积开始上升,但由于前几年房市低迷,影响建物所有权第一次登记面积仍持续走弱,此时期也是房市相对低风险的投资阶段。

高原期(图中绿色处)

房市热络,建商持续申请建照推建案,核发建筑物建造执照面积上升,同时前几年的建案陆续完工,使建物所有权第一次登记面积开始止稳回升。但荣景期中后期,新的供给陆续进入市场,供不应求状况逐渐缓解,将使建商放缓申请建照速度,使房市开始陷入较危险的投资阶段。


观察过去20年的台湾房市轨迹,相对适合进场的购屋时点为复苏期,相对风险高的购屋时点为荣景期中后期。过去20年台湾房市已完成2个循环,观察信义房价指数国泰房价指数,主跌段大都发生在房市高原期后期到衰退期,若能避开此时期进场投资房产,相信能降低风险。

而原先台湾房市正处于复苏期后半,即将进入高原期,但随着新冠肺炎的爆发,疫情是否导致房市持续位于复苏期甚至陷入短暂衰退,值得用户关注,各位可到台湾宏观成绩单-房地产追踪此张图表作为观察台湾房市的参考指标喔!

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