我们想让你知道的是 : 今年以来,台湾房市受惠防疫佳、台商回流、史上最低房贷利率等三大因素,房市景气扩张力道亦趋强劲之际,央行却推出选择性信用管制,我们将告诉你房市景气是否从此转向衰退。

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一、台湾央行打房是真是假,房市热络景气难道昙花一现?

2020 / 12/ 07 台湾央行突然召开临时常务理事会决议,宣布调整不动产贷款针对性审慎措施,修正“中央银行对金融机构办理不动产抵押贷款业务规定”,修正原因与内容如下:

1. 台湾央行为何修正房贷规定?

  • 由于 新冠肺炎 疫情致全球经济衰退,使主要经济体央行实施超宽松货币政策,一方面,产生资金外溢效应,海外热钱涌入台湾,年初以来 台币 大幅升值快 6% ; 另一方面,迫使台湾央行也只能保持宽松货币政策立场,市场资金动能充沛下,若银行过度集中不动产授信,将影响信用资源配置,不利生产事业实际投资。
  • 最新银行 消费者购置住宅贷款建筑贷款 增速持续走高, 10 月银行不动产贷款占总贷款比重为 35.9%,接近历史高点 37.9%。
  • 自然人多笔购屋贷款及公司法人购屋贷款续增,部分案件出现贷款成数偏高、贷款利率偏低,以及宽限期过长等现象,且购地贷款部分借款人利用银行资金进行养地、囤房,余屋贷款亦有授信条件过于宽松等现象。



2. 央行本次祭出四大房贷限制措施,后续做滚动式检讨:

  • 新增全国公司法人购置住宅贷款限制:第 1 户贷款最高贷款成数为 6 成;第 2 户( 含 )以上贷款,最高贷款成数为 5 成,均无宽限期。
  • 新增全国自然人第 3 户( 含 )以上购置住宅贷款限制:最高贷款成数为 6 成,无宽限期。
  • 新增借款人购买都市计划划定之住宅区及商业区土地贷款限制:应检附具体兴建计划,最高贷款成数为 6.5 成,并保留其中 1 成等待工兴建后始得拨贷。
  • 新增余屋贷款限制:最高贷款成数为 5 成。

央行声明稿强调本次针对性审慎措施,仅规范高风险贷款户( 建商与投资客 ),并不影响首购及换屋等绝大多数实际需求贷款案件。

MM研究员:本次央行措施以第三户以上住宅贷款为主,避免打到首购、换屋族。同时,严打用“公司法人”名义申请住宅贷款,防止投资客藉成立私人公司炒房,规避房地合一税。首次限缩“余屋贷款”的成数,希望限缩大量推案建商的资金。


注: 1.购置住宅贷款系指购屋贷款及购置高价住宅贷款。 2.高价住宅认定标准:台北市 7 千万元以上、新北市 6 千万元以上、其他地区 4 千万元以上。 3.余屋贷款系指建筑业者以新建余屋住宅 ( 含基地 ) 为担保所办理之抵押贷款


二、以古鉴今,上次台湾政府如何压抑房市景气过热?

回顾十年前的房市荣景,2008 年全球金融风暴后,全球进入低利率、量化宽松时代,海外资金大量涌入台湾,产生银行放款有过度集中现象、推升台湾特定地区房价飙涨,2010 Q2 与 2009 Q1 比较, 信义房价指数 ( 中古屋 )国泰房地产价格指数( 新成屋 )分别上涨 25%、 17.1% ,令台湾政府开始实施一系列的打房政策,包含:

  • 央行本次重启的选择性信用管制,2010 年与本次主要差异在于:分四次实施、针对公司法人户与自然人 2 户以上、没有余屋贷款限制。
  • 央行 2010 年启动升息循环,调升重贴现率 1.25% 上升至 1.88% 。
  • 政府税制开征奢侈税、囤房税、房地产合一税,实施实价登录、揭露、不动产交易三大项详细资讯。

2010 年台湾政府实施的一系列打房政策,由央行限制房贷杠杆成数与调升最重要的基本面利率( 借贷成本 ),叠加各部会合作逐步推行奢侈税、囤屋税、实价登录与房地产合一税,导致房贷利率确实走升,成功压抑住消费者购置住宅贷款、建商建筑贷款高增速,房屋移转交易栋数量逐渐下降,但也仅让房价增速由高增速转为温和增速,直到 2015 年美国升息引发新兴市场风暴,使台湾经济出现连三季衰退,房市景气才进入衰退、房价大幅下跌。


三、未来台湾房市景气会转为衰退吗?

台湾房市是否就此走入衰退期?加入 MM PRO观看全文