【宏观Spotlight】台湾央行打房是真是假，房市热络景气难道昙花一现？

我们想让你知道的是 : 今年以来，台湾楼市受惠防疫佳、台商回流、史上最低房贷利率等三大因素，楼市景气扩张力道亦趋强劲之际，央行却推出选择性信用管制，我们将告诉你楼市景气是否从此转向衰退。

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一、台湾央行打房是真是假，楼市热络景气难道昙花一现？

2020 / 12/ 07 台湾央行突然召开临时常务理事会决议，宣布调整不动产贷款针对性审慎措施，修正「中央银行对金融机构办理不动产按揭贷款业务规定」，修正原因与内容如下：

1. 台湾央行为何修正房贷规定？

由于新冠肺炎疫情致全球经济衰退，使主要经济体央行实施超宽鬆货币政策，一方面，产生资金外溢效应，海外热钱涌入台湾，年初以来台币大幅升值快 6% ; 另一方面，迫使台湾央行也只能保持宽鬆货币政策立场，市场资金动能充沛下，若银行过度集中不动产授信，将影响信用资源配置，不利生产事业实际投资。
最新银行消费者购置住宅贷款及建筑贷款增速持续走高， 10 月银行不动产贷款占总贷款比重为 35.9%，接近历史高点 37.9%。
自然人多笔购屋贷款及公司法人购屋贷款续增，部分案件出现贷款成数偏高、贷款利率偏低，以及宽限期过长等现象，且购地贷款部分借款人利用银行资金进行养地、囤房，余屋贷款亦有授信条件过于宽鬆等现象。

2. 央行本次祭出四大房贷限制措施，后续做滚动式检讨：

新增全国公司法人购置住宅贷款限制：第 1 户贷款最高贷款成数为 6 成；第 2 户（含）以上贷款，最高贷款成数为 5 成，均无宽限期。
新增全国自然人第 3 户（含）以上购置住宅贷款限制：最高贷款成数为 6 成，无宽限期。
新增借款人购买都市计画划定之住宅区及商业区土地贷款限制：应检附具体兴建计画，最高贷款成数为 6.5 成，并保留其中 1 成等待工兴建后始得拨贷。
新增余屋贷款限制：最高贷款成数为 5 成。

央行声明稿强调本次针对性审慎措施，仅规范高风险贷款户（建商与投资客），并不影响首购及换屋等绝大多数实际需求贷款案件。

MM研究员：本次央行措施以第三户以上住宅贷款为主，避免打到首购、换屋族。同时，严打用「公司法人」名义申请住宅贷款，防止投资客藉成立私人公司炒房，规避房地合一税。首次限缩「余屋贷款」的成数，希望限缩大量推案建商的资金。

註： 1.购置住宅贷款係指购屋贷款及购置高价住宅贷款。 2.高价住宅认定标准：臺北市 7 千万元以上、新北市 6 千万元以上、其他地区 4 千万元以上。 3.余屋贷款係指建筑业者以新建余屋住宅 ( 含基地 ) 为担保所办理之按揭贷款

二、以古鑑今，上次台湾政府如何压抑楼市景气过热？

回顾十年前的楼市荣景，2008 年全球金融风暴后，全球进入低利率、量化宽鬆时代，海外企金大量涌入台湾，产生银行放款有过度集中现象、推升台湾特定地区房价飙涨，2010 Q2 与 2009 Q1 比较，信义房价指数（中古屋）、国泰房地产价格指数（新现房）分别上涨 25%、 17.1% ，令台湾政府开始实施一系列的打房政策，包含：

央行本次重启的选择性信用管制，2010 年与本次主要差异在于：分四次实施、针对公司法人户与自然人 2 户以上、没有余屋贷款限制。
央行 2010 年启动升息循环，调升重贴现率 1.25% 上升至 1.88% 。
政府税制开征奢侈税、囤房税、房地产合一税，实施实价登录、揭露、不动产交易三大项详细信息。

2010 年台湾政府实施的一系列打房政策，由央行限制房贷槓桿成数与调升最重要的基本面利率（借贷成本），迭加各部会合作逐步推行奢侈税、囤屋税、实价登录与房地产合一税，导致房贷利率确实走升，成功压抑住消费者购置住宅贷款、建商建筑贷款高增速，房屋移转交易栋数量逐渐下降，但也仅让房价增速由高增速转为温和增速，直到 2015 年美国升息引发新兴市场风暴，使台湾经济出现连三季衰退，楼市景气才进入衰退、房价大幅下跌。