因应疫情衝击，美国政府祭出大量财政和货币政策，使民众可支配所得大幅增加，而资金是否会流向资产类股－房地产呢？M平方规划主题式系列文章，让你完整看懂美国房地产与投资机会，本篇为第一集，带你了解疫情后的房地产趋势！
本文重点：
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2030 婴儿潮支撑房地产长线需求：
二战之后美国发生三次婴儿潮，前两次都在 30 年后带起楼市荣景，最近一次发生在 2000 年初期，并预计在 2030 年附近兑现。本波婴儿潮有望支撑长线楼市需求。 -
供需基本面显示疫情仅短暂影响房产经济：
观察本篇文章提供五个楼市供需基本面指标，可以确认目前楼市相较于 2008 年金融海啸前「供过于求」转为「供不应求」，而关注楼市的销售状况、营建开工数等数据在疫情严重时期后迅速反转，也显示疫情对供需的影响仅为短暂。 -
低利环境有利楼市发展：
因为疫情造就的极低利率有利未来楼市表现，同时按照目前美联储于六月给出的利率预测，这个低利率环境可望延续至 2022 年，持续有利楼市。 -
疫情未大幅衝击家计的购屋能力：
家计资产的状况在疫情最严重的 3-6 月并未受到太大的影响，主因为股市迅速 V 转以及大规模的财政纾困计画。
美国房地产是一个体量庞大的市场，住宅不动产规模超过 30 万亿美元、商业不动产则约 15 万亿。房地产市场除了承载美国约 1 亿 4 千万个家计的住房需求，更支撑整个金融市场发展，包含商业银行房贷业务、不动产投资信託公司（REITs）、和不断推陈出新的房屋衍生性金融商品。
今年 3 月以来疫情严重衝击全球经济，美国政府祭出超过金融海啸等级的财政和货币纾困政策，使得民众可支配所得大幅增加，我们好奇在市场资金如此充裕的情况之下，房地产这样的资产类股是否也浮现投资机会？
M平方推出上下两篇美国房地产的系列文章，带领用户深入了解美国房地产市场。本篇将分享观察美国房地产基本面的四个面向，下篇则介绍另类数据图组及房地产相关的投资标的。我们将重要的数据图表放在 美国宏观成绩单-房地产，让用户能和我们一起追踪后续发展!
※ 温馨提醒：以下大部分的数据图表均可点击收藏追踪！※
一、透过人口婴儿潮带你看房地产循环高峰
从过去半个世纪以来房价的走势可以看出，美国房地产循环约 18 年一次， 1990 年储贷危机及 2008 年的次贷危机均与楼市的崩盘有关，且正好碰上房地产 18 年一次的衰退。最近一次循环于 2012 年美国房价增速翻正开启，截至疫情前，美国楼市正在处于多头循环中。
扮演房地产循环的关键之一是人口变化，其中又以美国在世界大战后的三次婴儿潮最为重要。主要原因在于青年首次购屋一直是房屋购买的庄家，根据全美不动产协会（ National Association of Realtors ） 2019 年的调查，青年首次购屋为买房的庄家（约占 1/3 ），同时平均首次购屋的年龄落在 30 岁，以此推断，楼市高峰应位于婴儿潮后约 30 年。
纵观美国二战后有三次婴儿潮，前两次都在 30 年之后附近带起楼市荣景。第一次婴儿潮即为大家所熟知的战后婴儿潮，开始时间约在 1947 年到 1950 年，并在 1970 年代末期开启一波楼市高峰；第二次婴儿潮起始于 1970 年代中期，并于 2000 年开启新一轮的楼市荣景。
2000 年代初期的这波婴儿潮预计在 2025-2040 年成为美国消费庄家，同时依照过往楼市高峰的经验，这波婴儿潮有机会在 2030 年附近开始兑现人口红利，支撑楼市的长线需求，时间位置也与前述提到 2012 年开启的 18 年一次房地产循环高峰相同。
二、五个指标带你掌握楼市供需，目前楼市是「供过于求」吗？
了解美国楼市循环的趋势后，我们接下来转而关注楼市的供给和需求。依照供给与需求两个面向，我们提供五个重要的宏观数据，一次掌握目前供需概况。
楼市供需观察指标一：房屋空置率
房屋空置率是反映实体楼市使用的状况，为反应供需是否紧张的重要指标。当空置率下降，则代表楼市供需为相对趋紧的状况，反之亦然。
从出售房屋空置率或出租房屋空置率皆可以发现，自房屋泡沫破裂后，房产的空置率自 2009 年呈现趋势性下降。从最新 2020 年 Q2 的数据更位于历史相对低檔（出售房屋空置率 0.9% 、出租房屋空置率 5.7% ），显示目前整体楼市呈现较为紧张的状态，让近年楼市的多头涨势有供需基本面所支撑，租金增速也稳定维持在 3% 之上。
楼市供需观察指标二：现房库存
现房库存 则是观察目前厂商的供给准备，当现房库存位于低檔时，代表楼市供给有限，进而有利房价的推升。 库存月数是指「待销售数量／当月已销售数量」，也就是当月消化库存的能力，数字愈低，代表当月销售状况愈佳。 在前述供需状况已经趋紧的情况之下，美国现房库存 以及 现房库存月数 目前也皆呈现趋势性滑落，楼市在现有供给准备上空间有限，短线供需趋紧依旧存在。
楼市供需观察指标三：新屋开工、营建许可
新屋开工 和 营建许可 为营建商考量整体楼市状况，评估当下是否进行兴建房屋的投资而新增房屋数目的数据，可视为房屋新增供给的部分，亦反映营建商对未来楼市的预期。 观察这两个数据，我们可以发现这两数据在疫情前有持续上升，代表营建商对未来楼市前景乐观，但整体水准仍低于 2008 年前水准，在楼市的新增供给部分尚未出现供过于求的担忧，也预期有助未来楼市开工将持续进行。
楼市供需观察指标四：现房签约待过户指数
房屋销售 反应当下楼市需求热络程度，其中一个重要的领先指标就是 现房签约待过户指数 ，代表的是买卖方已签订契约但尚未进行过户移转的水平，由于契约内通常包含毁约需支付赔偿金的条款，正常情况下一两个月后房屋就会成交，因此可视为现房销售的领先指标。 观察目前现房签约待过户指数的状况，我们可发现该指标 6 月迅速呈现 V 转，绝对值甚至超过去年下半年的水准，暗示未来美国楼市销售强劲，疫情对于楼市销售的影响目前评估是短线影响。
楼市供需观察指标五：独栋新屋市场指数（ HMI ）
独栋新屋市场指数 是美国住房营建商对独栋新屋的销售现况和前景调查，分数大于 50 就是整体看好的比例大于看坏，反之亦同。 该指标在疫情前的楼市多头循环中长线处于 50 以上水准，并在 6 月后迅速回升重新站回 50 以上，透露营建商目前仍看好未来楼市前景，疫情影响相对短暂。
整体而言，美国楼市供过于求的状况自 2009 年后逐渐改善，房屋空置率 和 房屋库存 更于近年出现历史低檔，也让 2012 年开启的楼市多头循环有实体供需支撑。而 3 月以来疫情对于楼市供需的影响，根据目前的销售状况、新建房屋数、营建商对未来展望等都呈现立即的反弹，搭配原本基本面的状况，我们认为疫情影响仅为短线。综上所述，相较于金融海啸前的楼市供需为「供过于求」，疫情之后仍处在一个相对「供不应求」的情况。
三、房地产的 X 因子：利率环境
利率 下降有利楼市，利率上升不利楼市。因此观察美联储的动作包含升降息、未来利率展望（称为利率点阵图）有助于了解楼市的利好 / 利空因素是否延续。 3 月以来因为 肺炎疫情 让美联储连续降息，一口气将 基准利率 降到金融海啸时期的水准（ 0-0.25% ）。根据以往经验，特别是现今货币大宽鬆时代，利率易降难升（ 2008 年的连续降息花了五年多才重启升息），短线内较难回到疫情前的利率水准。 而根据 6 月美联储利率季会的利率点阵图，几乎所有委员都认为基准利率在 2022 年都维持不变，意谓目前有利楼市的低利环境将持续。关于美联储利率走势，详见之前文章：【 FOMC 会议】美联储维持利率不变，延长各项融通措施成最大亮点。
四、家计财产状况是否受疫情大幅拖累？
以供需与人口来看，美国房地产长线应有支撑，而疫情后民众的家计财产是否足以投资房地产呢？加入 MM PRO 观看完整解析!
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