【宏观Spotlight】韩国楼市过度槓桿，台湾会有泡沫危机吗？

我们想让你知道的是 :
在利率高涨的时代下，各国房价普遍从高檔明显滑落，台湾房价也于 2022 Q4 逐渐从高檔放缓，但部分地区仍相对具有支撑，该如何展望后续房价走势，M平方利用 10 张图表解析目前楼市供需状况，以及楼市是否有泡沫现象。

本文重点：

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一、 2023 Q1 房价概况

观察近期信义公佈的房价指数，普遍从 Q4 开始逐渐趋缓，尤其作为台湾楼市指标的「台北市」以及过去两年为涨幅领头羊的「新竹」皆明显走缓，Q1 房价指数分别季减 -2.25% 和 -1.19%，高雄房价于台积电效应递减下也有所减速，房价季减 -0.64%；但部分地区在刚性自住买盘下价格仍相对坚挺，例如新北和桃园房价则受惠于台北和竹科人的外移而上涨，后者甚至继续创高；台中则在中科的外溢效应下具一定支撑，季增 0.52% 。

整体而言，楼市在连续涨了将近两年后涨势终于有所放缓，虽然部分刚性需求使价格持稳于高檔，但房价热度在出口和厂商投资动能趋缓下逐渐降温。

二、价格坚挺，量却透露需求疑虑

除了观察价格，我们透过观察包括成交量、成交天数、议价率等数据也能看出目前楼市的热度有明显转冷。

楼市交易量显着滑落

观察内政部公佈的 4 月房屋交易移转栋数继续维持在 20,593 栋的低值，年减幅高达 -28.65%（前 -16.8%），期房及现房的成交量也继续滑落至历史低位，都能发现今年以来楼市的交易状况相当冷清，原因在于全球经济和製造业动能减速、央行升息导致房贷利率攀升至 2.08% 的新高以及政府持续出台楼市调控政策（包括平均地权条例），导致市场对于买房的意愿相对保守，这也让楼市循环指标（建物所有权买卖面积 - 建物所有权第一次登记面积）自 2019 年 6 月以来首度出现翻负，反映过去楼市供需吃紧状况有所反转，通常此后房价容易进入一阵子的修正期。