2021 年在宽松货币环境、原物料飙涨、台商回流等因素下，激励了各地楼市价量齐扬，也衍生出了许多热议的话题，包括了楼市泡沫现象、居住正义、打炒房政策等等，本文将从数据及基本面来探讨目前的楼市概况，以及展望未来台湾房地产可能的发展路径。
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一、楼市过热引来接连的政策管制，效果如何？
1. 楼市盛况
过去一两年在新冠疫情的冲击下，催生出了全球历史上最宽松的资金环境，过剩的流动性大量涌入股票、债券及房地产等资产，也让全球的资产价格创造了一波荣景，台湾除了股市以外，房地产的热度在去年年底依旧不减，若以 信义房价指数 来看，即使经历了 Q2 及 Q3 的疫情升温，房价仍然连三季维持在接近 10% 的年涨幅。此外，在 2021 年 11 月 五大行新承作的购屋贷款金额 达 719 亿元，创下 2016 年 1 月房地合一实施以来的新高，同月的 全台建物所有权移转栋数 达 45252 栋，年增 5.1% ，均反映了楼市的热络。
此外，在各大科技厂陆续加大设厂下，双北以外的地区可看到建商纷纷扩大猎地幅度，2021 年上市柜建商的土地交易金额达 1396 亿元（2020 年为 1200 亿元），买地金额创下新高，且有近 9 成交易落在大台北之外，其中以台中、桃园和高雄占比最大。从移转栋数来看，台南及高雄 2021 年前三季住宅建造执照核发年增分别高达 32.1% 和 25.7% ，也显示了建商更看好中南地区的前景，去年 Q3 涨幅 最高落在新竹县市（ 25.8% ）其次依序为台中市（ 15.3% ）、桃园市（ 11.6% ）和高雄市（ 9.4% ）。
2. 各部门出动各种的房地产调控政策
房价的涨幅也让政府担忧将影响到真正房子的刚需者，各政府部门开始加大对房地产的管制，包括内政部、金管会及央行等，不过从下图观察本波四次的信用监管细节，最主要仍是针对囤房投机客进行打击，包含公司法人、 3 户以上自然人以及购地贷款的宽限期进行调整，而非要一竿子打坏整个楼市产业。
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因此 2021 年初因各部门加紧连环打房后，短线投资客在急于去杠杆下，期房一度出现抛货潮，但后续的房价仍然被愈垫愈高，五大行库的 新承做房贷金额 甚至在 11 月时创下新高，全台的 房屋移转登记量 也是维持在高档。且这个情况其实不仅限于台湾，观看海外各国，例如邻近我国打房更加激进的韩国在 2018 年就开始起征“囤房税”，并陆续推出各式抑制房价的措施，但房价依然一路上涨。站在全球的角度，根本的原因除了大环境受惠于低房贷利率外，站在台湾的角度更受惠数位转型以及新科技应用，造成出口需求大增，进而带动了国内的投资和经济动能，导致不论是刚需或投资性购房者的需求都在持续攀升，也是房价持续被垫高的原因。
二、升息在即，是否将冲击台湾房价？
此波的资产热潮除了针对房地产的政策性打房外，各国也将启动升息因应。英国、新西兰率先于去年底启动升息后，美联储也表态 2022 年将升息 3 码，甚至在 2022/1/5 会议纪要中暗示可能更早进入升息，台湾央行也预期将跟进升息步伐中，公股银行早先前多数是预估台湾央行在 9 月、 12 月进行升息，我们认为升息时点有跟着提前至 6 月 和 9 月的可能性，每次升息半码（ 0.125 个百分点），将重贴现率由现在的 1.125％ 调升至年底 1.375％ 。至于升息会不会冲击到台湾的房价，我们用历史经验来解读。
回顾过去三段美国跟台湾升息的历史以及当时的宏观环境：
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2004/6 ~ 2006/6：在经历 2000 年网络泡沫后 2 年的经济减速，全球经济逐渐走向复苏，同步也带起了通胀压力，而当时的美联储主席葛林斯潘为控制通胀和过热的经济下，决定开启升息循环。
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2010/6 ~ 2011/7：全球经济经过 2008 年金融海啸的衰退后，在美联储 QE 政策和中国的四万亿铁公鸡刺激下，全球再度迎来强劲的复苏，也带动了台湾的经济与房地产，房价出现飙涨，为了抑制房地产的过热，台湾央行于 2010/6 意外宣布升息。
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2015/12 ~ 2018/12：美国维持稳定增速态势，加上缩表已告一个段落，在美联储认为平均失业率和通货膨胀率已达标后，于年底宣布升息。
三个期间下，全台的平均房价指数分别涨了 21% 、 17.7% 和 2.57% ，可发现同期的房价并不如市场预期的因升息而出现转折。而第 3 个时期的房价增速趋缓主要是因为当时台湾内外需同时面临 2015 年中国经济趋缓以及陆股股灾的冲击，加上美国升息导致资金撤出新兴市场，导致台湾楼市并没有太大地表现。
反而当我们观察每次房价开始走跌的时候，通常是发生在景气循环出现显著衰退的阶段，包括 2000 年网络泡沫、 2008 年的次贷海啸，又或是 2014 年的中国经济放缓与台湾本身楼市供需问题。
三、五大图表观察房地产是否存在泡沫？
了解升息对于楼市的冲击后，另一个重要的议题就是台湾楼市供需是否健康，有无泡沫，或过度投机和非理性的涨幅？以下我们列出五大指标来做衡量：
1. 低度使用住宅比率（空屋率）
由于空屋的统计较为困难，此比率主要是针对“平均用电度数 ≦ 60 度 ”的住宅进行统计，当用电度数低于用电门槛时，则视为空屋。当市场上的空屋较多时，代表购房者较多是基于投资和投机的动机，较不利于房价后续走势。而目前内政部公佈的 低度使用住宅比率 在 2021 上半年再度下探至 9.13% ，续创历史新低，也代表着楼市的需求仍相当旺盛，而且较多为刚需所带动。
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